作為曾經中國最能“造富”的行業，房地產業的利潤率在2011年達到頂峰，隨後開始走低。從2015年開始，房企出現普遍出現“增收不增利”的現象。
國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所、中國指數研究院近日聯合發佈的《2016中國房地產上市公司TOP10研究報告》顯示，房地產上市公司的毛利率與淨利潤率連續四年走低，2015年淨利潤率僅為9%，首次跌破兩位數。
樓市復蘇的2016年，這一趨勢依然在繼續。據中原地產研究部統計的今年一季度財報數據，122傢上市房企平均淨利潤率僅為6.8%，低於2015年同期的10.3%，大部分房企的利潤率出現加速下調。
業內人士指出，中國房地產市場進入“白銀時代”已無疑議，但房地產市場並不單純是房屋的修建和交易，還涉及到所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款以及後續的居住、生活和經營等需求。
近年，隨著“互聯網+”逐漸興起，越來越多的傳統行業正在尋求新的商業模式革命。在傳統房產開發銷售之外，長租公寓、物業管理、社區服務等眾多“泛地產”業務，正借助互聯網成為產業資本乃至風險資本的新寵兒。
風口1.長租公寓成資本新寵
在泛地產行業中，長租公寓市場是當前最受政策鼓勵熱門領域。
6月3日，《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》出臺，明確提出以建立購租並舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發展。
以國傢規范性文件的形式，提出住房租賃市場培育和發展頂層設計，這是第一次。而在政策落地之前，眾多謀求轉型的產業資本和尋找藍海市場的風投資金早已進入佈局。
2010年左右，伴隨著85後、90後人群進入住房市場，住房價格的飆升與新一代年輕人居住消費升級的需求催生出面向年輕人群的中低端長租公寓。而從2014年開始到2015年上半年，長租公寓的運營企業開始逐漸獲得大額融資，成為風險投資基金的寵兒。據不完全統計，截至2016年5月底，已經完成至少一輪融資的長租公寓平臺有十餘傢。
其中最有標志性的，是2014年11月雷軍“用5分鐘時間決定1億元投資”的You+青年公寓。一夜之間，You+以“小米公寓”的形象被外界熟知，也加速引爆瞭青年公寓市場。
2015年上半年，青客公寓完成從400萬元、4000萬元到近2億元融資的三級跳。2015年5月和今年4月，魔方公寓更是分別獲得美國華平集團、中航信托等2億美元和3億美元的兩輪投資，估值達到10億美元，成為“獨角獸”級別的初創公司。
同樣看到長租公寓還有產業資本。憑借在選址、建設和運營方面積累的優勢，如傢、亞朵、華住、鉑濤等連鎖酒店集團紛紛殺入長租公寓市場。
更為財大氣粗也更為焦慮轉型的房企自然也不甘人後。
今年5月，萬科正式對外發佈瞭長租公寓業務統一品牌“泊寓”。雖然統一品牌才推出，但萬科此前已經在長租公寓領域試水數年，在廣州、廈門、合肥、上海和重慶等城市落地瞭10餘個長租公寓項目。截止到今年一季度末，萬科已經開業的長租公寓超過1000間，此外還有超過2000間正在籌備開業中。
積極佈局的房企遠不止萬科。時代地產入股YOU+公寓，合作打造青年創業社區﹔招商蛇口推出超60萬平方米的三大長租公寓產品，未來兩年計劃規模超百萬平米﹔深業集團計劃在2016年底推出3000套廁所除臭方法長租公寓，計劃未來三年在深圳推出兩萬套﹔中海、嘉華和陽光城等房企也均試水長租公寓。
中介等房產相關企業，同樣覬覦長租公寓這塊蛋糕，希望把租賃、資產管理房屋、房屋買賣之間形成一個房產O2O的閉環。鏈傢推出自如公寓、世聯行投資的紅璞青年公寓和高端長租公寓晟曜行，易居中國也在公寓投資領域佈局。
風口2.“輕資產”生猛物業公司密集上市
盡管前景看好，目前所有的長租公寓品牌都尚處於跑馬圈地階段，還沒有一傢成功登陸資本市場。相比之下，另一個泛地產領域的細分行業物業管理，上市的步伐要更快一些。
早在2013年，深圳房企花樣年就分拆旗下物管公司彩生活單獨上市，借助資本市場開展並購擴張。截至2015年年底，彩生活拓展和管理的物業面積總量達3.22億平方米，同比增長56.9%，是國大樓管道間煙味內最大的物業管理及社區服務公司。
相比重資產的傳統房地產開發業務，物管和社區服務無疑“輕塊”得多。2015年，彩生活實現營業收入8.28億元，同比增長112.6%;實現淨利潤2.71億元，同比增長37.9%。
高盈利水平帶來的股價不斷攀升，讓彩生活的市值超過瞭母公司。而得益於率先開始輕資產轉型，花樣年在行業內虧損面擴大的背景下，2015年仍實現瞭淨利潤增長及較高的利潤率。
據其2015年財報，花樣年的毛利率30.9%，淨利率17.2%，處於行業中上水平。其中“輕資產”收入大幅飆升107.9%，所佔比重由2014年的10%上升至20%。而重資產的傳統地產業務，雖然營收仍佔大頭，但同比增長僅為10.4%，不到輕資產增幅的十分之一。
值得註意的是，花樣年的輕資產除瞭傳統的物業管理服務、工程服務，還包括社區增值服務。而長期以來，傳統物業管理盈利能力低正是其被資本無視的最大硬傷。
通過主打社區O2O生態圈概念，社區增值服務成為花樣年進入金融、制造、文旅和教育等領域的平臺和入口。例如當前受到資本熱捧的在線短租與度假物業運營市場，就成為其社區增值服務的一個拓展方向。彩生活上市後，花樣年將主攻商業和度假物業管理及資產運營的子公司美易傢分拆掛牌新三板，並收購瞭香港六大出鏡旅行社之一的星晨旅遊。
花樣年控股董事局主席兼首席執行官潘軍表示，未來還將繼續推動輕資產收入比重上升，至2018年花樣年輕資產與重資產收入比例將達到5:5的結構，而彩生活三年內的增值服務營收佔比將超過50%。
彩生活的成功，掀起瞭一波物業公司上市潮。中海物業、中奧到傢、綠城服公寓廁所除臭務、祈福服務等房企下屬物管公司先後登陸港交所，東光股份、開元物業、丹田股份、華仁物業等超過16傢物業公司在國內新三板掛牌，而萬科、萬達、保利、碧桂園等大型房企，也都有相對明確的分拆物業上市計劃。
而彩生活的“社區O2O生態圈”，也成為許多房企分拆的物業公司效仿的做法。不管是碧桂園的旺管傢社區O2O平臺，還是雅居樂近期推出的互聯網社區產品“雅管傢”APP，思路均是借助互聯網接入實現多元化社區產業管理，將傳統物業服務延伸到社區增值服務，成為許多物業公司實現“涅槃”的路徑。（牛思遠）
■專傢觀點
同策咨詢研究部總監張宏偉：“互聯網+房地產”有三條路徑
近兩年來，“互聯網+”概念開始進入房地產市場，無論是開發商，還是中介服務商，還是其他外來的創業者，房地產O2O企業如雨後春筍般冒瞭出來。這其中涉及一手房銷售、二手房買賣與租賃、房地產金融、物業管理與增值服務等諸多方面。
就“互聯網+房地產”的企業本身來講，大多數企業活得並不好。如果僅僅看其從事的業務本身，比如房產電商業務、社區O2O帶來的增值服務、以互聯網方式進入二手租賃買賣的業務等等，其實很難盈利，或者現在以及未來幾年都會活得非常艱難。如果當下沒有體外輸血，比如母公司或關聯公司投資支持或風投支持，那麼，這些“互聯網+房地產”企業模式就很難繼續生存下去。
“互聯網+房地產”的企業的出路在哪裡？主要有三條路徑可走：一是“互聯網+房地產”企業繼續通過各種手段擴大所在市場的份額，贏得更多的客戶入口，增強C端消費者客戶對於平臺的粘性，由此繼續獲得風投的青睞或者將平臺出售給其他企業。這樣，原有投資者就可以獲得資金的退出以及相對應的收益﹔
另一條路是繼續通過各種手段擴大所在市場的份額，贏得風投支持，最終實現IPO，繼續通過資本市場力量擴大其業務規模，渡過市場培育期。同時，延伸其服務產業鏈條，增加增值服務，從而獲得持續增長的機會﹔
還有一種辦法，是“互聯網+房地產”企業通過自建和合作構建線下平臺，依托線下平臺，實現O2O完美結合，實現服務效率提高與增值服務的延伸，對於企業來說，線上線下兩端的價值最大化即可產生1+1 2的效果，這樣“互聯網+房地產”企業也可以生存發展。
未來2-3年時間是檢驗這些“互聯網+房地產”企業模式成功與否的關鍵。
中國“互聯網+”房產行業發展趨勢分析
房產出租銷售更加靈活
通過網絡和移動客戶端，人人都可以租房賣房，加上O2O理念的移動APP即時響應快速服務，從簡單促銷到實現快速營銷、實現移動互聯網營銷，節省瞭開連鎖門店和設銷售員的成本
房產定制化
C2B即消費者根據自身需求定制產品和價格，生產企業根據消費者需求進行定制化生產。隨著經濟發展和生活水平的提高，個性化房屋需求會更加明顯
房產金融產品創新融資渠道多元化
通過房產虛擬分散、零散資金跨時空集合以及金融信貸服務來最大程度地滿足供需雙方。房產眾籌、P2P、P2W、資產証券化隻是新型網絡房產投融資的一個開端，一個房產金融蓬勃發展的新局面即將出現
來源：艾媒咨詢《2015年中國“互聯網+”房產研究報告》
截至2016年5月底，已經完成至少一輪融資的長租公寓平臺有十餘傢
中海物業、中奧到傢、綠城服務、祈福服務等房企下屬物管公司先後登陸港交所，東光股份、開元物業、丹田股份、華仁物業等超過16傢物業公司在國內新三板掛牌
07465F9FBD1D6D3F
文章標籤
全站熱搜
留言列表
